Trong lĩnh vực bất động sản, việc vay tiền để tài trợ cho các dự án là điều rất phổ biến. Tuy nhiên, đối với các nhà phát triển bất động sản, chi phí lãi vay cũng là thách thức đáng kể. Mặc dù vậy, họ đôi khi lại lựa chọn không trả lãi ngay mà tính chi phí đó vào giá trị tài sản của mình – còn được gọi là vốn hoá chi phí lãi vay.
Tuy nhiên, không phải chi phí lãi vay nào cũng đủ điều kiện để vốn hoá. Theo chuẩn mực kế toán VAS 16: “Các chi phí đi vay được vốn hoá khi doanh nghiệp chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó; và chi phí đi vay có thể được xác định một cách đáng tin cậy”.
Trong các báo cáo tài chính của các công ty, chi phí lãi vay được vốn hoá là một khoản mục không dễ để nhận thấy, nhưng nó chứa đựng những thông tin thú vị về tình trạng nợ nần của công ty. Một ví dụ cho điều này là Novaland (NVL), một công ty phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy cao.
Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) của Novaland gia tăng liên tục trong những năm qua, cứ 6 đồng tài sản của họ thì 5 đồng được tài trợ bằng nợ.
Trên báo cáo kết quả kinh doanh Novaland, chi phí tài chính tăng vọt kể từ năm 2021, duy trì khoảng 4.000 tỷ đồng/năm trong hai năm gần đây.
Nhưng đó mới chỉ là phần nổi của “tảng băng chìm” chi phí tài chính Novaland. Chi phí lãi vay được vốn hoá của công ty này tăng còn chóng mặt hơn trong vòng 5 năm qua, theo số liệu tổng hợp từ thuyết minh báo cáo tài chính. Năm 2022, chi phí lãi vay vốn hóa vượt mức 6.100 tỷ đồng, đạt mức cao mới so với các năm trước đó.
Đây chính là hệ quả từ việc sử dụng đòn bẩy cao đầu tư các dự án.
Nếu Novaland không thực hiện vốn hoá chi phí lãi vay lớn như vậy, có thể công ty đã báo lỗ trong những năm qua chứ không cần đợi đến quý 1/2023 như đã thông báo gần đây.
Việc vốn hoá tiền lãi hàng năm có thể giúp giảm chi phí và cải thiện dòng tiền. Nhưng đường cong chi phí lãi vay vốn hoá ngày càng dốc, cho thấy sự phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Do đó, rủi ro sẽ ập đến cho Novaland nếu không thể đáp ứng các nghĩa vụ nợ như đã xảy ra trước đó.
Ngoài ra, khi các dự án đầu tư mất nhiều thời gian hoàn thành hơn dự kiến, chi phí lãi vay vốn hoá cũng có thể tiếp tục tăng thêm theo thời gian. Chi phí đầu tư các dự án tăng lên, trong khi hiệu quả đầu tư có thể giảm sút. Novaland đang gặp phải các vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án, đặc biệt là các đại dự án có quy mô lớn. Tuy nhiên, công ty đang tích cực tìm cách tháo gỡ vướng mắc này.
Trong quý 1/2023, Novaland dự kiến vốn hoá chi phí lãi vay gần 1.600 tỷ đồng, gấp đôi so với tổng chi phí tài chính được công bố trong cùng kỳ.
